依据集团营销服务中心报送的相关信息，并仔细研究相应合同，集合相关现行的法律、法规规定，现就因业主不按时还贷，导致我公司承担连带担保责任一事，作如下法律分析和建议，希望为领导的决策有所帮助。

一、业主向银行欠款的现状。

截止2016年8月，不按时还贷的业主共6人，分别涉及XX集团（3人），XX公司（2人），YY公司（1人），我集团公司及各城市公司因承担担保责任被划扣金额共计89991.06元。不按时还贷的业主有5人无法联系到本人，1人无偿还能力，有4人未办理房产证，有2人已办理。

在这6人中曲某、余某、高某在我公司留存的《个人按揭贷款合同》中，未有我公司公章，其余3人张某、方某、郭某，均是间断性还款。（详见附件一）

二、法律分析

对于业主不按时还贷的情况，一般处理的方法有三种：

1、由我公司牵头，会同银行、业主商讨解除合同，签订相应的协议，由我公司扣除相应费用后，将剩余首付款退还业主，银行贷款部分退还银行，从而消灭我公司的担保责任，这种处理方法要求三方自愿协商一致；

2、向法院起诉不按时还贷业主赔偿损失，及要求业主偿还我公司被银行划扣的金额，这种处理方法要求业主有可供执行的财产；

3、向法院起诉解除双方签订的《商品房买卖合同》，从而导致《个人按揭贷款合同》随之解除，这种处理方法要求我公司具备一定的现金支付能力，返还业主购房款。

但以上第二、三种处理方法均存在一定的风险，如采用第二种处理方法，则要求业主具有可供执行的财产，如没有财产则判决就成一纸空文了，但试想，如果业主有经济能力何必不按时还贷呢，所以第二种只能针对有经济实力的业主，否则无法达到目的。

如采用第三种处理方法，一旦双方解除了《商品房买卖合同》，则要求我公司必须返还业主购房款（扣除相应的损失），同时要求业主配合撤销在房管局的登记备案或协助将房产过户到我公司的名下，已办理房产抵押登记的还要办理解除抵押登记手续，已入住的还必须要求业主搬离房屋，如果业主不配合，则后期会比较被动。

相对来说第一种方法，风险较小、成本较低，但难度较大，因为业主一般会考虑房产的增值和已向银行还贷的部分资金，一旦解除合同，房产的增值部分无法得到赔偿，已向银行还贷的部分又如何返还；银行会考虑其收取的利息，时间越长，其收取的利息就越多，一旦解除合同其利息的收益也就没有了，现在又由我公司作着担保，基本没有风险，所以银行并不着急解除合同。基于以上分析，取得业主和银行的一致同意是此方案的关键，尤其是业主的同意。

同时依据相关立法精神，法院对于解除商品房买卖合同，比较慎重，他要求业主不按时还贷的金额及欠交时间均要达到严重的程度。

三、结论

因采用法律途径解决问题，时间成本较大（尤其是无法联系到的业主），且在诉讼期间，银行仍会不断划扣我公司的资金，所以对于不同情况的业主，应采取不同的方法处理，在解决问题的基础上，将诉讼成本和法律风险降到最低。针对曲某、余某、高某，因他们与银行签订的《个人住房借款合同》，缺少我公司盖章确认，从形式上不具备担任担保人的法律效力，所以我公司不应承担保证责任，银行应将划扣的款项返还我公司（需进一步确认银行留存的合同，是否有我公司的印章）。针对不按时还贷业主张某、方某、郭某应做好催缴和证据收集工作，催缴无果后可通过第一、三种途径解决。

四、法律建议：

针对以上分析，个人认为对以上六户业主可采取以下措施解决问题：

1、建议客服部针对现有不还贷的六户业主，进行入户走访、调查，同时做好证据搜查和固定，这样既可以查看业主的经济能力，同时也可搜集业主不履行合同的证据，为下一部起诉做准备，如果由此能解决问题，则事半功倍。

2、由客服部先行做好一套解除合同的方案，以解决业主的忧虑，然后由我公司牵头分别与六户业主及银行进行沟通，争取采取第一种方式解决。

3、对于已办理房产证的业主，且我公司是承担阶段性担保责任的（以是否办理房产证为节点），应以书面形式通知银行，告知其担保责任期限已满，要求其停止划扣，同时加强与银行的沟通，以便获取银行对此事的处理信息，便于我方作出决策。一旦银行起诉业主，我公司也应采取第二种方法同时起诉业主，以便保证判决的执行。

4、与银行沟通，要求银行对符合解除合同的业主，启动解除《个人按揭贷款合同》的程序，实现抵押权，从而解除我公司的保证责任。

5、对于有经济能力，欠款金额较少、不按时还贷的时间较短，经催缴后又按时还贷的业主，可采用第二种方法向法院起诉，要求其偿还我公司被银行划扣的金额。

6、对于确实无法联系到，长期不还贷、欠款金额较大的业主，采用第三种方法处理，要求法院解除《商品房买卖合同》，而后返还业主首付款和已还贷的部分金额，并与业主达成协议，将银行贷款部分的购房款直接返还给银行，从而消灭我公司的担保责任。

五、参考法律的依据。

1、《中华人民共和国合同法》；

2、《中华人民共和国物权法》；

3、《中华人民共和中国担保法》；

4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
白旭飞律师

2016年9月22日

附件一：集团营销中心提供的《按揭贷款逾期客户名单.xls》